Intervention au Conseil de Paris lors de la présentation de la Misssion d'information et d'évaluation sur le logement.

Conseil de Paris du 22 avril 2013

Depuis 2008, les Missions d’information et d’évaluation (MIE) ont pour objectif de garantir aux Parisiens la meilleure information possible sur les grands enjeux concernant la Ville de Paris. A l’occasion du débat sur le rapport de la ville relatif à la politique immobilière, j'ai exposé les grands principes d’une politique écologiste du logement : produire des logement sociaux en adéquation avec la demande, et notamment dans le diffus ; et intervenir sur le parc privé pour lutter contre la spéculation qui ronge la capitale.


"Je ne voulais pas intervenir sur ce point mais les mots de M. LEGARET sur l’organisation de l’éviction des classes populaires et moyennes m’ont fait réagir et m’ont rappelé, que lorsque j’ai été nommé président de la S.I.E.M.P, j’ai pu découvrir 340 immeubles notoirement insalubres, qui ont été intégrés à la convention publique d’aménagement. Sur ces 340 immeubles, la Ville, à cause de sa politique immobilière antérieure, en détenait plus de la moitié et avait quasiment des lots dans tous. La Ville, à l’époque, avait, dans de nombreuses copropriétés, arrêté de payer ses charges, employant les pires techniques de la promotion privée de mitage, afin effectivement de racheter l’ensemble des copropriétés et d’exclure les gens qui étaient dedans. Cette politique immobilière a fait des dégâts monstrueux, on aurait pu croire que l’insalubrité était uniquement due aux promoteurs et au marché privé, mais non, la Ville avait orchestré une politique de pourrissement sur de nombreux quartiers et c’est bien cette Mission de lutte contre l’insalubrité, menée par la première mandature, qui a permis d’en sortir.
Pour revenir à cette M.I.E, je souhaite déjà saluer le travail de cette M.I.E., bien sûr, le diagnostic de très bonne qualité qui apparaît dans ce rapport.
Mais, plus globalement, on est tenté de parler de la situation du marché immobilier parisien, ce marché qui concentre toutes les problématiques : spéculation outrancière des investisseurs, hausse indécente des prix à l’accession et des loyers (respectivement 10.000 euros le mètre carré et 25 euros en location, en moyenne), tandis que la demande de logement social ne cesse de croître en vain. Pourtant, les réels efforts de la Municipalité parisienne en matière de politique du logement, n’ont jamais été aussi soutenus : le quota de 20 % de logements sociaux sera atteint en 2014, la Ville consacre plus de 500 millions d’euros par an à cette politique, aucune collectivité ne peut se prévaloir d’un tel effort. Pourtant, la crise continue à sévir avec son lot quotidien de drames humains. Pourquoi ? Car le monde entier veut habiter à Paris ! Mais Paris, avec ses 110 kilomètres carré, est l’un des plus petits du monde, et ne peut accueillir tout le monde. L’important effort de création de logements sociaux de la Ville de Paris est quelque part souvent annihilé par une spéculation galopante qui exclut de plus en plus de personnes de l’accès au marché privé.
Je pense que l’une des principales différences historiques entre la Droite et la Gauche est le rapport au marché privé. Les premiers vous expliqueront qu’un marché totalement libre et sans entrave permettrait de proposer une offre correspondant aux besoins de chacun. Les seconds défendront normalement une vision plus interventionniste pour corriger ces effets dévastateurs du marché, n’allant pas dans le sens de l’intérêt collectif.
Même si cette vision, normalement de Gauche, s’est estompée depuis une dizaine d’années, elle reste réelle dans bien des domaines, dont celui de la politique immobilière.
Car, juste derrière la politique immobilière, vient la problématique de l’accès au logement, de l’accès au foncier, de l’accès à la terre. L’accaparement de la terre par quelques-uns, qui est l’effet du marché libre, rend rapidement insupportable la vie du plus grand nombre. Là, des paysans sans terre du Brésil aux expropriés de Birmanie, en passant par les mal logés du monde entier, le problème de l’accès au foncier est l’une des causes majeures du non-respect des droits fondamentaux.
En France, l’émergence au début du XX^e siècle des politiques de logements sociaux a permis d’extraire un parc de logements de la simple logique de marché.
Pour nous, écologistes, une politique immobilière doit être au service de nos objectifs politiques, une politique immobilière doit marcher sur ses deux pieds que sont, bien sûr, la réalisation massive de logements sociaux, l’extraction d’une partie du parc de la simple logique de marché et, en second, l’intervention efficace sur le marché privé afin d’en maîtriser ses effets les plus spéculatifs.
Dans des secteurs tendus, jamais nous ne réussirons à construire assez de logements sociaux pour accueillir l’ensemble des ménages exclus du parc privé qui atteint aujourd’hui le haut des classes moyennes.
A côté d’une production massive de logements sociaux, nous devons passer du stade d’acteurs du marché de l’immobilier au stade de régulateurs de ce marché.
Premièrement, oui, il faut produire plus de logements accessibles pour chacun, afin bien sûr de maintenir la diversité sociale de la Capitale. Un point que les écologistes répètent depuis 2001 : nous pensons que, sur ces derniers terrains aménageables dans la Capitale, la priorité doit être donnée - et la priorité absolue - au logement et aux besoins essentiels des Parisiens.Un quartier ne doit pas comporter moins de 50 % de logements (je parle de l’ensemble des mètres carrés) pour être viable et cette priorité donnée au logement, cela avait été l’objet à l’époque des débats, lors du Plan local d’urbanisme, face aux bureaux apparaît pour nous essentielle.
Ensuite, maintenir la diversité sociale de la Capitale, c’est tenter - et la Ville, par son activité de préemption, le fait en partie sur des immeubles entiers - de préserver ce fameux parc de logement social de fait. La difficulté de ce parc est effectivement qu’il est en secteur diffus, aujourd’hui la Ville n’achète que des immeubles entiers, mais il faut un plan de sauvegarde du logement social de fait, alliant la préemption en diffus et le conventionnement également en diffus, pour maintenir ces derniers loyers de 1948, ces derniers logements privés qui continuent à jouer le rôle de logement social. Nous devons être beaucoup plus systématiques dans la préservation de ce parc de logement social de fait.
Après, bien sûr, il faut trouver des solutions pour loger les classes moyennes, ce serpent de mer dont chacun à sa définition propre quand j’entends entre autres les bancs de l’Opposition. Il faut recréer ce parc disparu, ce parc des institutionnels qui permettait de loger les classes moyennes. Le problème est que nous ne le ferons pas avec le P.L.S., car nous n’aurons jamais les possibilités financières, et force est de constater que les 4 % de demandeurs du fichier en P.L.S. ont tendance eux à augmenter les années passant.
Il faut créer un parc de logements conventionné, s’appuyer sur le privé, recréer cette offre vers les classes moyennes pour que vraiment, à chaque niveau de revenu corresponde un logement adéquat, et ceci également dans les couches intermédiaires.
Ces deux derniers points demandent de passer à une gestion en diffus. Depuis 2001, le groupe « Vert » revient régulièrement sur cette nécessité. J’ai eu l’occasion en tant que président de la S.I.E.M.P. avant Fabienne GIBOUDEAUX, de créer le premier outil de gestion diffus sur les 250 logements relais. Un bailleur social doit être spécialisé pour la gestion en diffus. Il y a une nécessité d’adaptation législative en termes de fiscalité entre autres pour rendre la péremption plus facile pour les logements diffus, mais nous serons obligés, par un manque de terrain, de passer à cette gestion. Plus tôt nous nous y mettrons mieux cela vaudra.
Après, effectivement, une politique immobilière doit avoir, pour les écologistes, un objectif clair de lutter contre la spéculation avec l’objectif de faire baisser les prix. Il y a des outils existants. Effectivement, la préemption qui a été très utile pour maintenir un certain nombre de foyers menacés par des ventes à la découpe a été essentielle. Mais c’est également une répétition du groupe « Vert » à chaque budget, les capacités du compte foncier sont encore extrêmement faibles pour faire face aux immenses possibilités des acteurs privés du marché. Quand on voit effectivement que le rachat de Pradier, l’immeuble dans le 19^e arrondissement représente quasiment les deux tiers du compte foncier, on se rappelle l’opération place de la Madeleine où la Ville avait hésité à préempter sur plusieurs immeubles. Cela représentait la moitié du compte foncier annuel. C’est dire le côté trop réduit de ce compte foncier par rapport à d’autres acteurs, d’autres fonds de pension divers du monde entier, qui jouent à Paris comme dans un Monopoly et qui ont des capacités financières extrêmement plus importantes. Il faut effectivement donner plus de moyens au compte foncier, l’augmenter, pas seulement pour sauver des gens des ventes à la découpe, mais également pouvoir l’utiliser, même si l’outil n’a pas été pensé pour cela initialement, comme un outil de lutte contre la spéculation.
Ensuite, un outil va nous être bientôt mis à disposition, à savoir l’encadrement des loyers. Nous comptons, suite à la rédaction du rapport à la demande du Maire de Paris que j’avais réalisé, que cet encadrement des loyers soit efficace et qu’un des points du rapport ne soit pas oublié : la possibilité de faire baisser les niveaux moyens sur certains secteurs qu’on a considérés comme trop excessifs.
Enfin, il faut mobiliser de nouveaux outils, tels que l’application des chartes de promoteur comme on peut voir à Saint-Ouen, même si dans la situation de Paris les prix sont déjà trop élevés et que l’intérêt de cette initiative à Saint-Ouen est qu’elle a été mise en place il y a très longtemps, donc a évité cette montée.
Pour les écologistes nous devons penser à créer de nouveaux outils fonciers au service de notre politique. Nous avions fait la proposition qui était reprise dans le vœu de l’Exécutif, de la dissociation du foncier bâti et du bail emphytéotique, une vision qui permettrait de disposer de l’usage de la propriété dans un partage contractuel entre le sol, demeurant public au collectif, et l’usage du bâti. Cette formule qui laisse le preneur du bail libre de construire sur le terrain mis à disposition pour une durée de 99 ans est utilisée par Paris aujourd’hui uniquement par rapport aux locations en bail emphytéotique par les bailleurs sociaux. Elle doit pouvoir évoluer, cela demande une évolution législative, vers le logement diffus.
Pour conclure, dommage, que d’idées j’avais encore à soumettre à notre Conseil, je les garderai pour la prochaine fois, dans d’autres cadres ou d’autres débats…
Cette politique immobilière, il faut que nous fassions attention qu’elle ne devienne pas une simple variable d’ajustement de nos finances publiques. Nous devons vraiment passer du stade d’acteurs de l’immobilier au stade de régulateurs, et j’en finis là en ayant dépassé de 20 secondes."