Innover pour fabriquer une ville préservée des dérives financières : la propriété d’usage, Episode 2.

Illustration : Shakthidharan. Licence Creative Commons

Le constat est largement partagé et répété : il est urgent de proposer des solutions concrètes pour faire reculer les égoïsmes financiers qui se déploient sur le grand Monopoly parisien.

Je vous présentais alors dans un précédent billet tous les avantages au développement d’une nouvelle conception de la propriété, fondée sur l’usage et non la spéculation. En effet, il est temps de considérer notre foncier, le sol que nous avons sous nos pieds, comme un bien commun inaliénable. L’accaparement de la terre par quelques-uns rend rapidement insupportables la vie du plus grand nombre. Des paysans sans terre du Brésil, aux expropriés de Birmanie en passant par les mal-logés du monde entiers, le problème de l’accès au foncier est une des causes majeurs du non-respect des droits fondamentaux. En France, l’émergence au début du 20ème siècle des politiques de logements sociaux a permis d’extraire ce parc de logements de la simple logique de marché. Le passage à 25% de logements social porté par la Ministre du logement Cécile Duflot vient poursuivre cette œuvre.

Mais la financiarisation non régulée du marché privé nous oblige aujourd’hui à inventer une autre vision de la propriété. Une vision qui ne se résumerait pas à affirmer dans les textes le droits d’accès à la propriété mais qui permettrait de disposer de son usage dans un partage contractuel entre le sol demeurant public ou collectif (la nue-propriété, soit l’unique droit de vendre sans jouir du bien) et l’usage du bâti (l’usufruit, soit tous les bénéfices que l'usage de la propriété : le droit d'habiter le logement, de le louer ou de l'utiliser à d'autres fins rémunératrices).

 

Cette vision s’est déjà concrétisée outre-Atlantique et s’importe en Europe, par la Belgique et le Royaume Uni, sous la forme du Community Land Trust. Il s’agit d’une organisation non lucrative de la propriété sur un territoire géographique défini visant à trouver une solution à la cherté du foncier : acquérir des terres et les gérer comme un bien commun entre collectivité publique et associations, en répondant aux exigences de l’intérêt général.

Deux mécanismes s’articulent : le foncier est détenu de façon perpétuelle, et le prix du foncier est retranché du coût du logement.

Enfin, les prix de cession des murs lors de chaque vente est encadré, et la plus-value est réintégrée pour partie au groupement (Ce principe de solidarité et d’équité permet que l’investissement dans le foncier ne s’évapore pas au moment de la cession du bien. Une partie du prix de la vente revient néanmoins au propriétaire-occupant pour compenser les investissements dans son logement).

Le CLT garantit alors des prix d’accession à la propriété constamment inférieurs aux prix du marché.

Quelques principes clés :

• la séparation entre la propriété foncière et la propriété de l’immeuble,
• l’accessibilité durable au terrain,
• la gestion démocratique et participative,
• le lien territorial avec le quartier,
• l’accompagnement des habitants.

L'intérêt est double : il permet de rendre impossible la spéculation et surtout il impose une vision de l'intérêt général par le maintien de la nue-propriété dans la sphère collective, tout en combinant des financements privés et publics.

L’adaptation de ce modèle à nos politiques publiques pourrait revêtir de multiples formes, comme le suggère le mouvement Coordin’action Nationale des Associations de l’Habitat Participatif :

1.    Être opérateur dans des projets de ZAC, de réhabilitation de quartier, d’éco quartiers et/ou d’aménagements urbains dans des zones de foncier tendu et cher.

Exemple : le futur éco quartier de Saint Vincent de Paul à Paris. Un CLT permettrait d’ouvrir une négociation avec l’AP-HP afin d’éviter la montée en spéculation sur une partie de ce foncier et éviter la ségrégation entre les logements sociaux et les autres. C’est une opportunité pour développer un quartier exemplaire en cohésion sociale et développement durable.

2.    Acheter, rénover, gérer des bâtiments vides diffus avec des garanties locatives pour les propriétaires devenant membres du CLT. Des immeubles de parcs de type SIEMP à Paris ou d’autres pourraient être remis en usage.

3.    Agir sur des copropriétés dégradées.

4.    Réhabiliter un îlot ou une rue avec les habitants, qu’ils soient locataires ou propriétaires. Exemple à Roubaix-Tourcoing, rue Stephenson : un programme de réhabilitation accompagnée a été engagé. Mais des personnes âgées sans moyens financiers ont dû quitter et certaines réhabilitations sont devenues une affaire immobilière. Un CLT au niveau de la rue aurait financièrement aidé ces personnes pour rester dans leur habitat de manière sécurisée.

5.    Rehausser des immeubles ou dents creuses dans un quartier.

Toutefois des questions restent à traiter pour parvenir à une proposition de montage adapté au contexte réglementaire et économique français.

• Comment disposer d’un système de propriété séparée, quelle adaptation nécessaire de l’emphytéose ?
• Quelle forme juridique pour la CLT ? Avec quelles compétences et quelle gouvernance ?
• Comment acquérir des terrains ? Cela rejoint les stratégies foncières publiques à mettre en œuvre dans les zones urbaines denses : mobilisation de terrains publics, mobilisation des locaux vacants, etc…
• Quels modes de financement ? Aux Etats-Unis et au Royaume-Uni, le fonctionnement du trust est alimenté par une combinaison créative de différentes sources de revenus. Il s’agit d’investissements privés qui sont encouragés par des avantages fiscaux. Ils cherchent des dons et sollicitent des prêts sans intérêts ou à des taux préférentiels, ils fonctionnent à l’aide de leurs propres moyens (revenus locatifs) ou reçoivent des subsides. En France, il faudrait solliciter des investisseurs parallèles qui pourraient s’intéresser à cette façon étique d’investir dans l’immobilier : Crédit Coop, Nef, etc.

Le CLT est l’équivalent d’un logiciel libre. Le contrat qui lie le propriétaire de la nue-propriété et l’usager du bâti permet de corriger l’ADN de la propriété, à l’image d’un internaute faisant évoluer le programme pour l’adapter à ses besoins. Nous ne résoudrons pas les problèmes d’aujourd’hui avec les solutions d’hier, alors osons innover!